房地产开发贷松绑调研：热点城市“暖意”来袭 部分地区依然“冰封”

最近 ，据媒体报道，一些银行被要求发放更多的房地产项目贷款
，以确保11月份贷款簿上的项目开发贷款余额比10月份有所增加。

最近，任何关于开发贷款和抵押贷款的新闻都像是对紧张不安的房地产市场的刺激 。资本市场也受到鼓励。11月23日 ，a股收盘
，地产股上涨0.83%
。

11月22日，南方“小雪 ”节气和冬季温暖阳光下的降温日 ，一切仍保持增长态势。这一天
，华东一家房地产企业的创始人张晓东(化名)专门询问了财务部同事的开发贷款情况 。收到的反馈是，一些城市项目的开发贷款已经放宽 ，大多数城市的项目相对紧张
，特别是东北部的大连 、长春、沈阳和哈尔滨的项目，11月19日基本上没有新的开发贷款
。

部分放宽

银监会表示 ，房地产的合理贷款需求已经得到满足。10月末
，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，总体保持稳定 。90%以上的个人住房贷款用于支持首套住房 ，投资于住房租赁市场的贷款同比增长61.5%，具体表现存在差异
。“只有一些城市放松了开发贷款
，一些城市的开发贷款紧缩仍然严重。”张晓东说东北地区开发贷款普遍紧缩，较弱的二三线城市和三四线城市 。

事实是 ，即使在长三角和大湾区一些市场接口良好的城市
，如杭州，像张晓东企业这样的项目申请开发贷款仍然很困难
。开发贷款的放松管制不仅在不同的地方不同 ，甚至在同一个城市
，企业面临的情况也不同。在湖南永州，一家十大房地产企业的项目有两家银行同意放贷 ，但审批进度在过去两天有所放缓 。据了解
，该房地产企业于今年1月落户永州，正在建设一个复杂的项目
。

上述许多人表示 ，银行对企业的态度不同
，很大程度上是因为：目前房地产行业处于动荡时期，个别企业的隐患比较大。在开发贷款发放后 ，他们害怕企业资金出现问题， 政策改变 罗马不是一天建成的 。10月
，全国房地产开发投资同比-5.4%，商品房销售面积同比-21.7%。行业基本面进一步下滑
。在两届奥运会之间 ，政策取向发生了变化。

在第三季度货币执行报告中
，央行表示，目前房地产市场风险总体可控 ，房地产市场健康发展的总体趋势不会改变；从监管机构的态度来看
，尽管贷款过紧并已得到纠正，但房地产行业的监管趋势并未改变 ，整个行业仍面临着严格的政策环境 。

有迹象表明
，银行正在争抢国有企业和中央企业的开发贷款清单
。此外，最近国有企业和中央企业的融资行为有所增加。自中国银行间市场交易商协会代表房地产企业召开座谈会以来 ，不少房地产企业计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具 。

科瑞机构数据显示
，自11月10日起，共有25家房地产企业和城市投资企业宣布在银行间市场融资 ，涉及金额287.8亿元
。发行人为城市投资公司
、中央企业和国有企业，发行人和债券评级较高。他们主要利用政府的信贷进行背书 。未来能否将发行人扩大到其他类型的企业还有待观察
。

如何疏通房地产企业的流动性

民营企业融资困境的原因是多方面的。民营企业发展贷款出路何在?此时
，房地产企业赖以回笼资金的销售端也发生了变化 。

在上海周边地区，过去流入萧条的一批热钱正在形成一个有价无市的市场界面
。一位专门研究上海市场的人士透露 ，二手房业主紧急出售的房屋越来越多
，降价幅度明显，从1000元平方米到2000元平方米不等 ，取决于业主紧急出售的程度。但交易仍然停滞不前 。现在多数业主要求客户全额或高首付。

央行三季度货币政策执行报告指出
，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的总体趋势不会改变 ，实行房地产金融审慎管理制度;中国保监会指出
，合理的房地产贷款需求得到了满足
。10月底，房地产贷款同比增长+8.2% ，90%以上的个人住房贷款用于支持第一套住房。

十大民营房地产企业华东大区总裁指出
，宏观数据结构正在发生变化，但房地产企业开发端和销售端的融资状况并未得到改善 。“例如 ，在过去，监管机构被允许移动
，但现在监管非常严格，根本不允许他们移动
”
。他认为 ，房地产企业调控硬着陆的难度将越来越大。

为了确保交付
，地方政府加大了房地产项目资金监管的比重 。例如，一些省份存在极端监理 ，要求监理资金比例达到项目总建筑安装成本的130%
。这相当于预售证书对应的房屋。只要售出一套房屋
，就必须将该房屋总建筑和安装成本的130%转入监管账户 。这意味着客户的首期款将直接进入监管账户，直到资本监管池达到预售证书对应的所有房屋建筑安装成本的130% ，开发商可以调用剩余资金
。

在绍兴、嘉兴 、
，在浙江省宁波等地，资本监管门槛明显提高。一些在当地有项目的房地产企业已经提前做出反应 ，比如提高裁员率
，减少未来的人员储备 。

一位知情人士指出，在市场快速冻结的情况下 ，只有降低首套房按揭利率，支持第二套房按揭利率
，才能提振市场信心
。

在调控的大潮面前，每一个企业经历的就像历史的浪花 ，最终随着大潮而消亡。